Kako radi Rehauz procjena
Rehauz koristi mašinsko učenje (gradient boosting — XGBoost) trenirano na hiljadama aktivnih i historijskih oglasa nekretnina iz BiH. Procjena nije marketinški dodatak — ovo je javna stranica sa stvarnim brojkama tačnosti modela koji svake sedmice preuzima najnovije podatke i ponovo se trenira.
Tačnost modela (mjerena na test setu)
- Apartman (prodaja)
- Prosječna greška
- 16.5%
- Pokrivenost (80% int.)
- 87.5%
- Uzorak
- 6.126 oglasa
- Kuća (prodaja)
- Prosječna greška
- 25.7%
- Pokrivenost (80% int.)
- 88.8%
- Uzorak
- 2.530 oglasa
- Apartman (najam)
- Prosječna greška
- 18.8%
- Pokrivenost (80% int.)
- 91.2%
- Uzorak
- 4.105 oglasa
| Tip nekretnine | Prosječna greška (MAPE) | Pokrivenost intervala | Veličina uzorka |
|---|---|---|---|
| Apartman (prodaja) | 16.5% | 87.5% | 6.126 oglasa |
| Kuća (prodaja) | 25.7% | 88.8% | 2.530 oglasa |
| Apartman (najam) | 18.8% | 91.2% | 4.105 oglasa |
MAPE = mean absolute percentage error — prosječna relativna razlika između stvarne cijene i procjene. „Pokrivenost intervala" znači koliko procenat stvarnih cijena pada unutar predloženog raspona (q03–q97, brand „80% interval").
Koje karakteristike koristi model?
Lokacija
Općina, geohash (mreža ~5 km i ~150 m), blizina POI-ja — škola, prodavnica, bolnica, javnog prijevoza, parkova. Lokacijski signal je najjači.
Karakteristike nekretnine
Kvadratura, broj soba, sprat, godina izgradnje, stanje (renovirano / staro / novogradnja), tip grijanja, podloga, balkon, garaža, parking.
Tržišni signali
Medijan cijena u okolici (na nivou općine i susjedstva), broj uporedivih nekretnina u radijusu, vremenski faktor koji prati trend rasta cijena, makroekonomski kontekst (kamatne stope CBBH-a u trenutku oglašavanja).
Vizuelni signali (samo kuće za sada)
CLIP klasifikacija prve slike u 5 nivoa kvalitete objekta — od „koliba" do „vila". Vizuelni model se širi na apartmane (DINOv2) u sljedećoj iteraciji.
Šta NE koristi model?
Transparentno o ograničenjima — ovo su signali koji bi popravili procjenu ali im trenutno nemamo pristup u BiH:
- Tačne podatke o vlasništvu i granicama parcela (čekamo službene licence).
- Energetske certifikate (rijetko dostupni u oglasima u BiH).
- Strukturalna ispitivanja, statički pregled, energetski razred zgrade.
- Lične karakteristike koje agent / vlasnik usmeno prenose (urgentnost prodaje, pregovaračka pozicija, lični popusti).
Kako tumačiti procjenu
Rehauz uvijek prikazuje raspon, ne tačnu vrijednost — npr. „od 180.000 € do 220.000 €". Stvarna ugovorena cijena zavisi od pregovora, brzine prodaje, eventualnih nedostataka koje model ne može vidjeti kroz oglas (popucani zidovi, problemi sa vlasništvom, buka). Ako je tvoja asking cijena izvan ovog raspona, to nije nužno greška — ali jeste signal da je vrijedno provjeriti uporedive nekretnine prije nego što završiš pregovore.
Sljedeća nadogradnja modela
Vizuelni model za apartmane (DINOv2 embeddings), proširene makroekonomske promjenljive iz CBBH-a, integracija dodatnih službenih izvora podataka kada licence budu odobrene, te zaseban model za zemljište.
Pitanja?
Sve o metodologiji, pristupu podacima ili saradnji na podacima šalji na emir@rehauz.com ili na Instagram @rehauz.ba.